标普：由于仁恒置地的低拿地率其运营规模可能会收缩
观点网讯：3月27日，标普确认仁恒置地集团有限公司的长期发行人信用评级为“BB-”。同时，确认其担保的高级无抵押票据的“B+”长期发行评级。评级展望稳定反映了标普认为仁恒置地将在未来12-24个月有效控制其杠杆率，并通过审慎的拿地和投资保持充足的流动性。标普预计仁恒置地会保持财务纪律，以保持流动性和控制债务。2023年该公司调整后的债务可能下降7%-10%，2024年下降5%-10%。这反映了有控制的拿地和用内部资源偿还部分债务。仁恒置地持有的土地储备可以维持大约3年的开发和房地产销售。因此，该公司没有迫切需要补充其土地储备。标普预计仁恒置地在2023年将控制其土地投资，然后在2024-2025年逐步恢复拿地。在房地产市场持续复苏、民营开发商进入资本市场的渠道改善之前，该公司不太可能实质性地增加土地支出。2022年，仁恒置地的权益土地投资从2021年的76.4亿元人民币骤降至19.4亿元人民币，降幅达75%。为了保持流动性，该公司很少进行收购。该公司选择与其他合作伙伴合作，只收购项目的少数股权(1%-25.5%)。尽管流动性缓冲可能会收缩，但仁恒置地2023年的流动性应该是充足的。仁恒置地可能会保持充足的流动性。尽管由于短期债务激增，该公司的现金对短期债务的覆盖率有所下降。来自该公司完整的银行关系、成本削减、可管理的合资企业对手方风险以及有限的再融资风险将对其形成支撑。仁恒置地一直在通过减少土地投资和削减运营支出来管理流动性。尽管该公司在房地产开发方面广泛依赖合资企业的合作伙伴关系，但其拥有良好的财务管理记录和可管理的合资企业交易对手风险，从而降低了项目层面的现金获取风险。仁恒置地的合资伙伴大多是国有企业。标普认为仁恒置地的再融资风险可控。截至2022年12月31日，在该公司166亿元人民币的短期债务总额中，近一半是中国和新加坡的建筑贷款。除此之外，约17%是中国和新加坡的酒店和投资物业的抵押贷款。仁恒置地可以用项目预售的现金流偿还建设贷款。该公司还可以在开始建设新项目时对债务进行展期。不过，仁恒置地的流动性缓冲可能会收缩。该公司有可能利用内部资源偿还23亿元人民币的美元高级票据。这是因为中国开发商的离岸债券市场仍不通畅。由于合同销售额下降，仁恒置地的运营现金也可能在未来12-24个月下降。仁恒置地的合同预售可能在2023-2024年下降，运营规模可能在2024-2025年之后萎缩。这是由于仁恒置地的低拿地率。标普预计仁恒置地2023年合同预售将下降26%-32%，至460亿- 500亿元人民币，2024年将持平。相比之下，2022年的销售额为681亿元人民币，同比增长14%。销售额下跌主要反映了可售资源的减少和潜在的售罄率较低，这是由于二线和三线城市的可售资源比例较高。仁恒置地的经营规模可能进一步缩小。前提是，该公司在2024年之后继续减少收购，逐渐从开发商转型为建筑代理公司。也就是说，仁恒置地可以在很大程度上确保未来两到三年的收入。这是考虑到公司截至2022年底有大量未确认的合同预售以及公司拥有的优质可销售资源。标普预计2023年，该公司的收入将从2022年的287亿元人民币激增至480亿至520亿元人民币。主要驱动因素将是并表合同预售的增加，包括最畅销的仁恒·海上源(Yanlord Arcadia)项目。该项目2021-2022年的合同预售总额为200亿元人民币。因此，标普预计杠杆率将在2023年暂时提高至3.4-3.6倍，然后在2024-2025年再次攀升至5.0-5.3倍。这一增长将反映经营规模缩小导致的EBITDA减少以及拿地的逐步恢复。仁恒置地的稳定展望反映了标普的预期，即该公司将通过审慎的拿地和投资控制债务并保持充足的流动性。尽管从长远来看，如果仁恒置地不恢复持续拿地，该公司的经营规模可能会收缩，但该公司仍有可能在未来两到三年内保持其信用指标。这是因为该公司有充足的可销售资源和大量的未确认合同预售。如果仁恒置地的并表或穿透的债务/EBITDA比率持续降至5倍以上，并表EBITDA利息覆盖率持续降至2.0倍以下，标普可能会下调仁恒置地的评级。如果出现以下情况，可能会发生这种情况：(1)由于项目完工延迟，收入确认低于标普的预期;(2)由于市场需求疲软，销售执行力和盈利能力明显低于标普的预期;(3)因激进的举债融资，公司未能控制债务和融资成本。如果仁恒置地的并表债务/EBITDA的比率持续保持在4倍以下，标普可能上调其评级。如果该公司提高房地产销售以实现更强劲的收入增长，显著提高盈利能力，并在债务增长和土地补充之间取得良好平衡，就有可能出现这种情况。
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